“一带一路与自贸机遇前瞻论坛”在西安成功召开，戴德梁行大中华区工业物流部主管、董事苏智渊受邀出席并发表了《中国物流地产市场的变局与契机》的主题演讲。
一带一路对物流地产而言是个新的供给，但她的真正启动还是要依托政府的支持，企业的合作，最好形成一个合作机制平台，把这些点连成线才可能产生效能，只有先完成效率，才能产生效益。”苏智渊表示。
以下内容根据苏智渊发言内容整理编辑：
今天很有幸看到很多企业在谈物流地产，而且物流地产物流园区现在已经是个很热的话题。相信在年，几乎所有的传统物流地产商都会有同样的感慨，“比起前几年，现在即使在一些二三线城市，拿地都是这么不容易。”这已经是一个普遍被大家认知的事实。面对现状，今天我想从这4个方面跟大家分享一下戴德梁行在这个领域的观察。
全国高端物流地产市场空置率与租金水平现状：
年末全国高端物流仓库空置率
年末全国高端物流仓库租金水平
首先简单看一下租金和空置率，我们列举了目前中国最主要的物流城市，我们看一下现在这些城市的市场租金和空置率情况，从图中我们可以看出这几个问题：
1、北上广深保持了强劲的物流需求势头，除了租金继续上扬以外，空置率都保持在10%以内；深圳仍然是目前高端物流仓库租金最贵的城市，仍处于一地难求的状态。接近人民币40元/月/平方米；
2、重庆和南京这两个城市的高端物流空置率只有2%，意味着市场处于爆仓状态，这也解释了未来有很多投资者正在这两个城市布点的原因；
3、上海在全国市场中，租金排第二，而空置率大约在8.8%，说明上海市场仍然是一个被普遍看好的地区。
市场容量现状：
接下来我们看一下当前物流地产市场容量情况，这里面有不同的圈，每个圈代表在不同地区的物流，高端物流地产供应量。我们可以从概念上很快的看到哪个市场是最大的市场，华东市场、整个长三角市场，以上海为中心加了南京跟杭州的话是这个量是最大的量，相比较而言，渤海湾和珠三角这两个是次级市场，不同的是上海是一中心，渤海湾和珠三角同时是两中心。因此我们可以看出：
1、上海市场规模达到约万平方米，而整个长三角地区的高标库市场规模达到约万平方米，大约是渤海湾地区的两倍，是珠三角地区的三倍，上海仍是全国最大的物流地产市场；
2、中部（武汉）和西南（成渝）地区是迅速崛起的市场，预计三个城市的总规模很快可以达到万平方米以上，将成为第四个中国的关键市场。
全国高端物流地产市场未来供应
如果把未来这些年的供应和原来的这些供应做比较的话，我们把它化解成不同的颜色，举个例子，未来三年的新增供应和原来的市场存量比值大于%，这个颜色最深的是图上的深蓝色，比值越低越浅，颜色越深就是越新的市场，从中我们可以得到一些启示：
1、从未来三年的新增供应来看，除了北上广，重庆和天津将是市场供应的集中地，三年内分别将新增约万平方米的供应，由于天津市场的空置率水平较高，预计未来三年会有较大的市场消化压力；
2、重庆是一个高标库爆发增长的市场，由于原来没有太多的存量，预计新增供应能有效地缓解市场的需求；
3、深圳已经面临无地可供的困境，相比之下，未来华南的高标库将更多聚集在广州的周围，在南沙自贸区的刺激下，广州市场会有快速增长。
全国国内物流地产市场处于井喷状态这个市场所谓的高端物流市场实际上是过去10年在中国很火的一个话题，特别在过去的五年，它基本上整个市场是处于井喷状态，为什么会发生这个现象，我认为存在这几方面：
1、我们和美国及其他发达城市来比，我们的高端物流市场的供给远远小于那些市场；
2、大量的新兴企业正在把物流地产当做它平衡整个房地产资产的环节，它进入并不是因为它真的想把它做大，但它想作为平衡房地产投资环节的一部分；
3、三是地价，地价的反弹对整个物流市场起到了极大的推波助澜的作用；
4、四是电商的作用。
在这个背景下，到底大家是在怎么做这个东西，或者这个产品是怎么玩的。我们总结了目前所有在市场上主流的物流地产开发商的开发模式，如果简单分类的话可以分为这几类：专业运营模式、地产模式、企业自用模式到基金模式再到政府开发模式，但实际上真正使用，大家可以北京白癜风治疗医院甘露聚糖肽胶囊 零售 价格 元是多少
