年9月28日，普洛斯首期CMBS在上海交易所成功发行。此单CMBS是国内首单成功发行的储架式仓储物流资产证券化项目。普洛斯是全球领先的物流及工业基础设施与解决方案提供商，是中国最早的智慧物流生态系统的建设者和推动者。截至年9月，普洛斯在中国，美国，日本，巴西，欧洲和印度市场管理资产规模超过亿美元，在全球管理的物业组合达6,万平方米。
来源丨REITs行业研究
1概述
年9月28日，普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划在上海交易所成功发行。普洛斯此单CMBS是国内首单成功发行的储架式仓储物流资产证券化项目。
年8月底，普洛斯仓储物流储架CMBS在上交所获批并取得无异议函，从申报至获批仅历时一周多。产品规模人民币50亿，首期发行规模15.亿，其中优先级规模15亿元，证券评级AAA，产品期限18年（3+3+3+3+3+3），发行票面利率5.00%，相较近期同类产品具有较强优势。
本项目作为市场首单发行成功的储架式仓储物流CMBS项目，体现了普洛斯在物流地产领域雄厚的实力。该产品获得了市场的高度认可，投资人认购踊跃。
此次普洛斯CMBS项目首期发行的四处标的物业均为高标准现代物流仓储设施，物业位于上海核心物流集散地，交通便利，区域内工业厂房、物流仓储集群效应明显，产业聚集度高。极高的出租率和良好的市场环境保证了现金流的稳定与持续性。
年9月11日，普洛斯宣布与GIC在中国联合设立新基金。该基金为总额20亿美元的收益增值型基金，将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。仓储类产业地产主要以持有运营为主，其回报周期长，无法像住宅一样通过销售变现实现资金的快速回笼，而通过与REITs产品的对接，则可实现产融结合，形成资本运营的良性循环。
普洛斯是全球领先的物流及工业基础设施与解决方案提供商，是中国最早的智慧物流生态系统的建设者和推动者。截至年9月，普洛斯在中国，美国，日本，巴西，欧洲和印度市场管理资产规模超过亿美元，在全球管理的物业组合达6,万平方米。
普洛斯在全球主要市场拥有数量庞大的高标准物流仓储设施。在日本、北美等市场，物流仓储设施作为基础设施类资产，广受金融市场欢迎，同时也证明了它作为ABS、REITs等产品基础资产的先天优势。同时，普洛斯广泛的客户群及强大的运营管理能力，为金融产品的创新和基础资产的运营提供强有力的保障与支撑。
2产品优势
（一）国际领先物流仓储品牌
全球领先的现代物流设施提供商，拥有遍布全球的6,万平方米物流基础设施。中国最大的现代产业园提供商和服务商、中国最早启动智慧物流及相关产业生态系统的品牌。截至年3月31日,普洛斯在中国38个战略性的区域市场投资、开发并管理着个物流园、工业园及科创园。
（二）上海稀缺高标物流基础设施
四处标的物业皆位于上海物流核心集散地，交通便利，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度高。截至年5月31日，四处物业中的两处出租率为%1，一处为99%，另一处为98%，现金流稳定且持续。
（三）增信措施完备
优先/次级分层结构；应收账款质押；标的物业抵押：抵押率61.99%；差额补足承诺人差额补足；担保人提供保证担保。
（四）高信用主体信用增级
本项目担保人普洛斯中国控股有限公司是中国境内最大的现代仓储设施提供商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。普洛斯中国截至年3月31日所拥有已建成的仓储面积约为2,万平方米，居于中国境内现代仓储行业第一.
截至年3月末，公司总资产.41亿美元，实力雄厚，经营稳健且财务结构稳定，最新主体评级AAA（中诚信，年5月22日）.
3产品要素和交易结构
（一）产品要素
（二）交易结构
4普洛斯联合GIC设立20亿美元新基金物流地产REITs风口正当时
（一）普洛斯联合GIC设立20亿美元新基金
年9月11日，普洛斯宣布与GIC在中国联合设立新基金。该基金为总额20亿美元的收益增值型基金，将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。仓储类产业地产主要以持有运营为主，其回报周期长，无法像住宅一样通过销售变现实现资金的快速回笼，而通过与REITs产品的对接，则可实现产融结合，形成资本运营的良性循环。
年9月11日，普洛斯宣布与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC）在中国联合设立新基金。该基金为总额20亿美元的收益增值型基金，将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。普洛斯中国将担任资产管理者，并为该基金注入种子资产。
新基金的设立延续了普洛斯的基金管理战略。普洛斯在地产和私募股权投资等领域的管理资产规模超过亿美元，并致力于通过设立新基金进一步扩大基金管理平台，提高资本的循环利用。
（二）利好政策推进物流行业高质量发展
近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。
年，商务部印发《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展。
年，国家发改委印发《全国物流园区发展规划（-年）》，要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。
年，国务院印发了《物流业发展中长期规划（-年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本，提升物流业发展水平。
年，财政部、国家税务总局联合出台《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自年1月1日起至年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
新一轮物流新政将出台推进行业高质量发展
据经济参考报报道，未来新一轮推进物流行业发展的政策措施将陆续出台，进一步聚焦物流行业高质量发展，解决不平衡不充分等问题，推动物流行业更好促进实体经济发展。
此前，根据国家发改委消息，为科学评价我国物流发展情况，更好把握物流运行与国民经济发展之间的关系，加快解决我国物流业发展的不平衡不充分问题，推动物流业高质量发展，国家发展改革委经贸司正在联合中国物流与采购联合会研究编制“中国物流发展指数”。
国家发改委数据显示，今年前7个月，全国社会物流总额为.1万亿元，同比增长近7%。其中工业品物流总额为近万亿元，同比增长6.6%，社会物流总费用7.2万亿元，同比增长8.3%。
中国物流与采购联合会会长何黎明表示，目前我国现代物流服务体系初具规模，规模总量居世界第一。未来一段时期，我国商贸物流业将积极引进新技术、新模式、新理念，进入以质量和效益提升为核心的发展新阶段，逐步释放行业发展新动能。
年以来，发改委等部委连续发布了推进快递业绿色物流包装工作指导意见等多项政策措施。同时，资本也加快了进入物流行业的速度。包括韵达、顺丰等一批物流企业陆续上市。菜鸟、京东、苏宁以及以物流地产为核心的企业在物流资本融合方面也得到了较快发展。
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