?导读
.美国普洛斯集团是世界最大的上市工业房地产投资信托公司（REIT），其公开发行普通股，并在纽约证券交易所上市，“PLD”。普洛斯已为众多世界知名企业提供物流设施租赁服务，目前已在北美、欧洲、亚洲的80多个战略性市场拥有约家物流配送设施、分支机构与物业资产。
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美国普洛斯集团是世界最大的上市工业房地产投资信托公司（REIT），其公开发行普通股，并在纽约证券交易所上市，代码为“PLD”。普洛斯已为众多世界知名企业提供物流设施租赁服务，目前已在北美、欧洲、亚洲的80多个战略性市场拥有约家物流配送设施、分支机构与物业资产。
年，普洛斯迈出了全球拓展的第一步，在墨西哥的雷诺萨和荷兰的阿姆斯特丹分别开发了物流仓储设施。应国际客户需求，普洛斯于年登陆日本，随后于年4月进入中国市场，并成立了普洛斯投资管理（中国）有限公司。
年，美国ProLogis公司将其在中国的全部资产以及日本资产的20%以13亿美元的价格出售给新加坡政府投资公司（GovernmentofSingaporeInvestmentCorp,简称GIC），其中文商号沿用“普洛斯”。在年，新加坡普洛斯投资管理有限公司作为亚洲最大的工业和现代物流基础设施提供商与服务商，在新加坡证券交易所挂牌上市（股票代码：MC0.SI）。
普洛斯是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。其在全球范围发展来自于客户的需求推动。中国市场是普洛斯需求的一个关键驱动力。普洛斯中国项目分布于33个主要城市，物业总建筑面积约万平方米，其中完工物业约万平方米，计划开发约万平方米，土地储备约万平方米，普洛斯在中国的资产总值占其净资产总值的59%。
图1：普洛斯净资产在各国比例
普洛斯通过与多方合作，在中国市场拥有高效的物流地产网络，并持有两家国内企业股份，如下图所示：
注：1、Blogis为宝湾物流，ACL为航港发展有限公司，vailog为维龙物流（意大利工业房地产业的龙头，在国内拥有7个物流园区）2、图中普洛斯万可利用物业面积包括现代物流设的完工建筑面积以及ACL、宇培和普洛斯持有股份的维龙的建筑面积。不包括万平方米工业和其他财产，包括工业资产。
图2：普洛斯中国可利用物业面积
年11月普洛斯宣布，将启动一个30亿美元的基金项目，投资于中国的物流仓储项目，因中国近年来电子商务的快速膨胀刺激了对仓储的需求。这将是全球最大的中国物流设施投资基金。
图3：-年普洛斯中国已完工总建筑面积
普洛斯在中国市场的快速增长，离不开其合作伙伴的支持，下面将讲述普洛斯与他中国伙伴的合作模式。
一、股权收购
1、普洛斯——深基地
普洛斯在年通过其全资子公司ChinaLogisticsHolding(12)Pte.Ltd，与深圳赤湾石油基地股份有限公司（简称深基地）的股东新加坡OffshoreJointServices（Bases）CompanyofSingapore.PteLtd签订有约束力的协议，收购其持有的万股深基地公司股份，从而持有深基地19.9%的股权。
图4：普洛斯收购深基地股权图解
深基地是宝湾物流的母公司，后者是中国的第二大现代物流设施供应商。宝湾物流在中国具有战略意义的8大主要物流港拥有12处优质项目，地理位置优越。其在一线城市的设施占地面积占总面积的71%。宝湾物流的资产组合包括6处已竣工项目，占地面积62万平方米；2处在建项目，占地面积16万平方米。此外还有4块储备用地，计划占地面积37万平方米。
普洛斯首席执行官梅志明表示：“就地理位置而言，宝湾物流的资产组合能够与普洛斯的资产组合实现很好的互补，巩固普洛斯在现有战略市场的存在，同时为普洛斯打开武汉、郑州等新市场的大门。我们相信，这样的平台将造福于普洛斯和宝湾物流。普洛斯能够借助宝湾物流强大的土地融资能力，而宝湾物流则有机会利用普洛斯强大的资金和客户基础。不仅如此，通过宝湾物流优质的资产组合和多重地理位置，普洛斯将能更好地服务于客户，加强‘网络效应’。”
2、普洛斯——ACL
普洛斯年1月通过与中国航港发展有限公司（简称ACL）进行股权交易，购入ACL约53%的有效股份，进一步巩固了在华航空运输领域的领导地位。
收购分为两步：第一步，股权交易，即普洛斯将从ProsperLineInvestmentsLimited及GreatOceanOverseasHoldingsLimited两家公司手中收购约53%的ACL股权。最终敲定的14.03亿元人民币（约合2.74亿新元）用于完成第一步交易，也就是收购ACL的核心资产。按照30%的现金和70%的股票（另外还将在结账时支付5.92亿元人民币（约合1.16亿新元）给卖方，相当于交易结束前已经处理掉的ACL非核心资产价值）。
图5：普洛斯收购ACL股权图解
第二步为非普洛斯核心资产的处置问题。处理非核心资产完成时的结余约有4.88亿元人民币（约合万新元），将分期支付，付款和最终的金额取决于ACL收到结账后出售剩余非核心资产的全部款项。作为约定金额的一部分，普洛斯将发行股票，每股价格2.新元，按照年1月4日（买卖合约日）之前5天的成交量加权平均价计算。同时，现金给付将从普洛斯的IPO收入中拨款。
ACL是北京首都国际机场航空货运及保税仓储物流设施的独家发展商。ACL的物流设施为普洛斯在华物流配套设施新添约79.3万平方米的面积。普洛斯首席执行官梅志明对于此次并购评价道：“随着普洛斯投资ACL，目前公司在机场保税区内拥有了自己的物流设施。这是普洛斯向前迈出的重要一步。这将进一步强化普洛斯在北京作为物流设施所有者和经营者的地位，并促使公司发挥‘网络效应’，惠及客户。”
3、普洛斯——上海宇培
普洛斯年8月收购上海宇培集团有限公司（简称上海宇培）49%的股份，普洛斯通过收购诚泰企业（香港）有限公司%的股权，完成了此项交易。诚泰企业（香港）有限公司由美国私人投资公司EquityInternational全资持有。该项交易的总额达到了5,万美元。
作为此项收购计划的一部分，普洛斯拥有选择权，可从宇培的中国股东手中取得另外1%股份，并在宇培4个现有项目中，单独持其中3个项目中70%股份；由此，普洛斯在这3个项目公司中的股权将增持至85%，总面积达到,平方米。
图6：普洛斯收购上海宇培股权图解
宇培集团为中国市场规模最大的物流设施提供商之一。此次收购为普洛斯在华物流配套设施添约万平米的新项目开工，万平米的新增租赁面积及扩租面积。年年初，宇培创始股东——上海宇硕投资控股有限公司及其关联公司回购了普洛斯持有的宇培集团的全部股权。
二、建立合资公司
1、普洛斯——中储
年底，普洛斯与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。合作包括三方面内容：
（1）成立合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作
（2）共同开发新土地资源
（3）与合资公司相关的业务信息及客户资源共享
合作模式：中国物资储运总公司（简称）中储与普洛斯的合作模式是合资公司投资建设仓储中心，然后将合资仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由合资公司向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直接由合资公司进行经营，客户将由普洛斯提供。
双方将在初期采取试点模式，由合资公司开发管理中储作为出资投入合资公司的工业地产使用权及仓储设施，并逐步增加新的合作区域。
（1）中储持有的设施标准较高、运营状况良好的仓储可作为中储出资投入合作公司，普洛斯以现金投入，现有租户租约一同转入合资公司。
（2）对于中储地理位置较好但资产回报率不高的仓储，合资公司将进行改造式重建。
（3）中储可以新的土地使用权和仓储设施进行增资，普洛斯将投入相同资金或资产保持股权比例。
中储总公司或中储股份的资产在合作中将能得到三方面增值：一是土地增值；二是将仓储中心出售给基金的增值；三是经营运作仓储中心的收益。而普洛斯获得了更多可支配物流地产，扩大了在中国的市场份额。
2、普洛斯——盐田港
深圳市盐田港集团有限公司（简称盐田港）是由深圳市政府授权经营的国有独资有限责任公司，深圳市国资局持有公司%股权。深圳市盐田港集团有限公司是以港口规划建设与投资经营、综合物流业及港口综合配套服务业为主业的大型集团企业。盐田港集团是盐田港区域内最大的仓储物流设施开发经营商，拥有及经营4个保税仓、4个出口监管仓、1个保税堆场，仓库面积近20万平方米。
深圳盐田港普洛斯物流园有限公司是由深圳市盐田港集团有限公司与美国普洛斯公司在年4月共同组建的中美合资公司，股东双方各持股50%。
合作模式：合资双方将按照客户的要求建设仓库及配套设施，建成后对外租赁，并引进普洛斯已经拥有的世界知名客户。（合作模式与中储相似，在此不做复述）
盐田港区选择普洛斯合作拥有了一流的物流仓储平台，不仅可满足深圳及珠三角企业的生产经营和口岸物流需求，可为加工贸易企业、物流企业及船公司提供不间断的供料和配送平台，更减少了本地企业运输成本，这对盐田港来说也是服务的提升。而普洛斯成功将自己的业务范围将从长江三角洲拓展到珠江三角洲。
3、普洛斯——传化物流
传化公路港（简称传化物流）定位于“公路物流平台整合服务商“，是第四方物流，以“组织化、信息化、标准化为切入点，以物流资源集聚为基础，以促进信息交易和服务效率为核心，以网络化为载体，以整合提升供应链效率为方向”的物流企业集群发展平台，是服务公路物流的综合性、平台型物流企业。传化物流不仅拥有杭州、苏州和成都3座物流基地，还实现了公路货运的货场、办公、信息化和停车一站式管理，通过信息集中交换和货运中央储运完成局部物流中心模式。
年9月普洛斯与浙江传化物流基地达成的是一项约束性协议，双方将以60:40的股比组建浙江传化物流基地公司，将通过合资公司持有三个出租给传化公路港的经营权。
合作模式：传化物流“公路港”将专注于在物流中心内提供支付服务，而普洛斯将主要在物流中心旁发展和经营仓储设施。
普洛斯今后将发展和经营毗连未来公路港项目的多个物流园,为客户提供全面的方案。依托传化公路港业务创造陆路物流中枢,解决中国国内陆路物流行业的主要问题。这个中枢帮助制造商、零售业者和第三方物流公司把国内货物的运输最优化,有助于普洛斯为客户降低成本和改进效率。
三、与政府合作
普洛斯已在竞争激烈的中国市场成功树立了企业形象并进行了战略性的布点，将物流仓储设施的网络拓展至中国沿海重点城市，以满足普洛斯全球客户和中国本地客户对提高关键供应链作业效率的特定需求。
普洛斯积极与地方政府合作提供价值，一些地方政府愿意与普洛斯合作，把土地卖给普洛斯不断发展仓储设施，搭建不同的物流平台，既扩大了普洛斯在中国的网络规模，又提升了各地物流基础设施配套的水平，实现双赢的局面。
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