上面讨论的是影响物流园区生存发展的宏观因素，下面分享几个驿盟园区专家总结，就目前很多物流园区确确实实存在的问题！
一、缺客户物流企业与物流园区是唇亡齿寒的关系，客户是基础，没有客户，什么利益、模式、平台都是白扯。特别对于北方园区、新建园区、转型园区最明显。像西北国际物流园位于新疆伊宁市，是当地最大的物流园，但是由于距离的原因，与其他区域的联系少，急需平台来对接资源，闫总正是看中驿盟庞大的网络客户资源，可以从内地客户群中为其推荐客户主动合作，就在上周，驿盟就从芜湖的一个园区中为其对接了在伊宁落货的企业，已初见成效。
二、缺收益物流园区收入结构单一这是普遍现象，房租、停车费是主要来源，现在就是仗着位置好，还有竞争力，遇到土豪园区免租，那就惨了，客户流失，还没办法。这种园区太多了，就不列举案例了，很多园区是打碎了牙往肚子里咽，不愿面对，能撑一天是一天。增加收益就需要收益多元化，增值服务（ETC充值、加油卡、保险、金融、轮胎、租车等）、政府政策补贴等，不要觉得收入都很小，与房租收入比，不值得一提。其实找到合适的合作伙伴，能够充分挖掘其价值，“水滴虽小，但聚少成多“，同时还可更好的为园内客户服务。
三、缺模式这一点其实跟第二条——缺收益是息息相关的，商业模式改变收入结构，可以使收入结构更优，更好发展，打破竞争。大多数园区只是空间提供商——房东，而未成为空间运营商——企业，他们并未真正理解物流行业的价值、物流园的价值，园内客户是谁都行，只要你交的起房租。货物流动产生的价值是房租收入的百倍，“流水换房租，你考虑过吗”，如果园区能介入到物流/供应链业务中，商业模式做出改变，那收益就是质的飞跃，而且会是良性发展。园区掌握着几百家客户不用实在是浪费！坦率的说，南方园区比北方园区要看的远，不少园区已经在改变。
四、缺形象物流园区是一个大车云集、货物云集、人员云集的场所，如果管理再跟不上，无疑会增加成本，政府还讨厌，这一点在北京、上海这种一线城市最为明显。本身这些城市就不缺产业，形象、环保、纳税才是最政府需要的，现在一线城市明显，随着城市的发展扩张，二线、三线城市也会将形象不好的产业撵到很远的地方。改变形象、专业管理，提升园区品质是当务之急。例如“北京奥宇物流园“已经把现代化管理放在首位，下一步首先从园区的整体外观做改变、同时采用”互联网+管理“的园区管理系统去管理园区，降成本、提品质、促发展。
五、缺经验近年来，政策大风不断吹向物流行业，同时投资渠道的减少，导致很多的资本、地产商、政府部门投资物流园。问题来了，一没经验、二没团队，如何运营，不能只当房东，就算当房东也当不明白，不知道招哪类客户。一个个崭新的、高标准的园区建起来却一直空着，看着都心疼。现培养肯定来不及呀，最好的办法就是寻找专业团队来托管，省时省力省钱。团队、经验的缺失对于园区来说是致命的，就不列举案例了。
六、缺平台物流园区是第四方物流，但又是不完整的。定义讲：第四方物流是一个供应链的集成商，一般情况下政府为促进地区物流产业发展领头搭建第四方物流平台提供共享及发布信息服务，是供需双方及第三方物流的领导力量。物流园区为卖方、物流公司、买方搭建了一个空间，这个空间是物理的，三方互动需要一个平台去管理、去撮合，才会使效率更高、信息更透明，线下空间与线上平台相结合，才会发挥物流园区第四方物流的价值，为客户带来更多的货源、便捷的服务。但是不建议园区去自投平台，物流、资金流、信息流是流动，单点的平台很难产生规模价值，研发维护成本又很高，劳民伤财。
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