来源：全经联网
本文为全经联商学院创新讲师、北京中物天成资讯服务有限公司总裁孔庆广先生在“全经联亿达产业园区商学院成立仪式”暨“经济变局中的产业园区定位研讨课程”上的主题演讲。
孔庆广先生，全经联商学院创新讲师、北京中物天成资讯服务有限公司总裁，著名物流园区专家，擅长企业战略管理和物流园区的规划、招商、运营，先后任职于锦程国际物流集团股份有限公司、大连市经济体制改革委员会等企业，主持策划的项目有西安雁塔鱼化工业园、中铁渤海铁路轮渡大连物流基地等多个物流园区项目，著有《奔向成功：现代企业经营战略透视》、《中国企业战略管理实务与案例》等专业书籍。
以下是发言内容整理
从昨天到今天上午，大家大多讲了产业园。其实我个人觉得物流园与产业园还是有一定差异的，差距是蛮大的，无论从拿地的方式，建筑的形态，一直到后期的运营，其实非常有差距。
昨天有个消息，也是我们物流行业内的一个消息，天地汇是做物流园运营的一家公司，他们在上海做了一个新闻发布。他们做了18个月的物流园区运营，他们计划是到今年底，整个平台的营业额，运费的收入是个亿。到年，5年之内要达到0个亿，所以他发布的应该是千亿的战略。物流园区跟别的园区的运营还有一个不同，也是我个人的一个观点，就是物流园区一定要建立统一结算的机制，可能其他产业园应该说还不完全是这样的。
我今天主要讲三个部分。第一是物流园区的发展趋势；第二是物流园区战略三角形；第三是物流园区的战略定位方向。
物流园区的发展趋势目前，国家从政策层面是非常支持物流园区的发展。从年把物流业作为十大振兴规划，到年发布全国物流园区发展规划，去年又出台了物流业中长期发展规划，应该说国家层面对这方面的支持非常大。可能一般做地产开发的，更多是销售、短期收益，考虑资金的快速回拢，而物流园区作为城市的基础设施，它往往会获得比较多的政府扶持。
年，我国GDP的总额是63.6万亿。但是，我们的社会物流的总额高达万亿，其实我们更 所以说，中国物流发展的空间是非常的大。业内我们谈论物流业的情况我们会说，中国的物流产业跟发达国家比落后30年，应该说我们这方面的空间是非常的巨大。大家也知道电商的发展，去年整个电商超过了10万个亿，为13.4万亿。那么电商物流这块，就是电商业带来物流业的发展，电商物流去年是2万个亿，而且电商将继续保持一个非常高的增速。随着电商的发展对物流的需求会越来越大。这有一个去年的仓储行业的发展报告。目前，我们国家通用性仓库是8.6亿平方米，立体库大概是2个亿平方米。但是即使是这样，我们现在仍然存在一个问题是，就是说总量庞大，但是实际的能够满足需求的仓库依然是很少。那么也就是因为有这样一个庞大的需求，现在好多地产商也开始进入到这个行业。但是我们业内人会告诉地产商，这个行业的利润，仓库的利润仍然是比较薄的，仓储行业的利润率也就在4.5%左右。
目前在国内做物流地产，应该说我们都会 这里有个案例，国内公路港模式的典范就是传化。传化其实它这些年一开始只有四个点，也就杭州的萧山、苏州、成都这样的几个地方。目前传化在全国也在做布局，已经与多个地级市签订了这样的协议。深国际的目标是未来的5年到10年，要做40多个点，最终的目标这40多个点完成之后，它的物流设施的面积也要达到万平，它要完成的交易额也是个亿。
总结下来物流园区这几年呈现出五个发展趋势，网络化、聚集化、专业化、平台化和产业化。
可能这也是物流园区跟其他产业园区不一样的，物流园区一定要实现网络。你单点的物流园区，一般我们会判断，搞单点物流园区的一般都是搞房地产的，只有搞网络的才是在搞运营。在网络化的形势下，你要考虑你的选点，你不可能说你在南方选一个点，在北方选一个点。它在选点是有距离上的一些要求的，所以说点的选择，这是一个前提。那么这样形成区域内一个互动，第二个就是你的业务定位，有的好多物流园区，它可能会建了很多的点，但是它在不同的点，可能它的业务形态不一样。你是做公路港、商贸、冷链。就是做冷链的，你做交易型和配送型，它也是完全不一样的，交易型比配送型的营业额会高10倍的差距，要求也不太一样。所以说业务的定位是非常的关键，还有就是说你要做产业的整合，要为企业提供服务，你不能提供相应的物流业务服务，你也就是一个房地产的开发模式。然后是网络联盟，现在大家觉得，一般搞地产的模式，我去投资拿地我新建。但是搞物流的模式就是搞联盟，要托管、要品牌加盟等等的方式。
聚集化，其实现在来说所有的企业都有一个聚集到园区的倾向。包括现在三四线城市，可能有发展物流园的更多的机会，就在于它现有的市场也好，还有它一些物流企业也好，都要搬出来。北京现在做物流园一定是六环以外，包括其他的城市，沈阳也是在四环外，现在都要出来。那么出来实际上这些企业都要进到园子里面，这个也是政府管理经济的一个手段。
专业化，专业化主要是我们提供的服务，一般来说我理解的产业园会提供专业性的物业服务、一体化的行政服务和企业管理服务，这是一般产业园都会提供的。但是，物流园跟其他产业园不一样的就是要提供物流的业务整合服务，物流信息服务，还有物流的金融服务。
平台化，平台化我们一般讲第四方物流平台，经常大家也会聊第一方、第二方、第三方、第四方，去年底我又提出第五方的概念。现在咱们国内大多都是三方企业，或者功能性的企业。而你四方企业主要提供平台性服务，实际上作为物流园区我们讲的是两个概念，一个我们叫物流空间提供商，也就是盖房子提供它的空间、仓库、办公。另外一个要提供业务服务平台的运营。我们这是讲平台化、信息化这一方面。
第五个趋势产业化，向物流产业开发模式，包括政府主导，包括物流企业来做，还有政企联合的。实际上现在市场比较流行的是物流地产开发模式。
物流园区的战略三角形物流园区原来咱们国家行业内分类四种，前年在全国物流园区发展规划把它重新做了下分类，一共是五种，包括公路的、铁路的、航空的、海运的等等，这个是关于枢纽型的一种。另外商贸服务类交易市场。第三个就是生产性服务。然后是口岸服务。再就是综合性物流园区。
按照物流园区的规模和功能的三个层面。第一个一般是政府是主导，大约现在政府主导物流园，甚至有上百平方公里也会有，一般有个几千亩地。第二个层面相对比较多的，企业在做的基本在做物流基地，大约就在几百亩到几千亩地的样子。它一般会吸引一些物流企业来入驻。其实物流中心才是真正意义上的物流园区，一般我们中国说一些国外物流园区的话，实际都是物流中心。在日本也好，还是在德国，包括在丹麦它的物流园区占地就是几万平米到几十万平米，几十万平米就是很大了。
目前市场需求的有三种业态，电商物流产业园、农产品冷链物流园、公路港。
物流园区的战略三角形，一个就是要做网络布局，物流园区一定是网状的。第二你要做产业整合，整合园区平台建设。第三要做运营。
从产业整合角度来讲，一个物流园区一般划分五大功能。一个是商务、第二是交易、第三是物流、第四是加工、第五是生活配套。这是我们一般的设定，按照设定的五大功能模块，划分它的二级功能。到具体的园区的形态，根据不同的定位来建立一个组合。
运营这块实际上也是三个部分，公共服务体系、信息服务、供应链金融。公共服务体系一般跟其他产业应该说是一致的，这三块实际上物流园区跟其他产业不一样，就是它存在一个业务整合的问题。
所以我们总结下来，物流园区目前在开发和运营存在一些问题。一个就是前期的定位，不清、不明确，就是可能好多是根据自己企业做一个基本的判断，决定做这样一个园子。对于市场没有进行一个更细致的了解。国内的好多物流园区的空置率比较高的原因也在此。
还有就是说，园区在开发建设之前，招商和运营工作也是要启动的。
关于物流园区的战略定位问题在新的形势下，物流园区要有三个创新思维：一是城市运营。即把物流园区作为城市的基础设施，从这个角度来考虑。二个就是产业优化。现在你分析各个城市的产业结构，在产业优化当中，把物流作为城市的支柱产业去带动其他的产业发展。第三个就是互联网+。就是一定要线上和线下能够结合，能够互动，形成O2O的这样一种状态。
物流园区前期定位很重要，那么我们会分为这样几个步骤，包括你的宏观分析，宏观形势的一些判断，提出你的基本建议，再做详细的市场调研，确定项目的具体的定位，具体定位包括你重点项目的构成，还有你的主要功能的构成，以及到最后的一些具体的一些建议。
那么，考虑到一个项目的定位，我们会从这样几个方面，一个是国家相关的政策扶持，还有当地的产业结构和城市规划。第三个比较重要的就是市场具体需求到底是什么？在哪里？你企业到底掌控什么样的资源，你有没有这样的资源，还有其他园区的对标借鉴。
总结下来，物流园区有几个问题。一个要把握好政策，特别是当地政府。因为做物流园没有当地政府的支持，几乎不可能。第二是项目选址，这个项目选址是为两个方面，一个是宏观性的选址，你的区域交通优势到底是什么；还有项目具体的位置，包括你道路的开口。第三是市场调研。实际调研做了之后，你的招商客户具体名单都被拿到手，所以当你做完调研之后，这个项目到底能够做到什么程度，基本上是非常清晰的。然后就是项目的战略定位，规划设计、开发、盈利模式、招商，还有运营。特别是运营这块，一定要开放一些，跟这些专业的物流公司来做。
大概我说到这，谢谢！
（以上文章为全经联商学院创新讲师、北京中物天成资讯服务有限公司总裁孔庆广先生分享，转载请注明出处。）
全经联商学院一线企业家讲一线案例
全经联商学院是地产创新大学，由三百多名一线的企业家和经理人担任创新讲师，在全国各地建有一百多个创新教学基地，涉及新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、房地产服务模式等领域，累积了数百个创新案例，为房地产企业的创新与升级提供最前沿、最实战的培训和智力支持。
全经联商学院目前在杭州、济南、成都、郑州、太原、西安、昆明、上海、石家庄等地建有九个城市分院，并在美国、澳洲设有海外分院，南京分院、重庆分院、沈阳分院正在筹建中，核心产品包括各专业领域的创新发展大会、企业家游学、定制考察、系列创新专业课程等，六年来累计培训房地产中高级人才近两万名，培训会员企业上百家，为会员企业上百个复合型项目提供顾问与诊断。
为推动行业创新和升级，全经联商学院和会员企业紧密合作，建立全经联企业商学院，把全经联商学院的智库资源与企业的知识体系和实战案例融合、对接，形成行业的创新智库平台，向行业输出最实战、最前沿的知识体系和创新模式，目前已成立全经联天山商学院、全经联亿达产业园区商学院、全经联志城商学院、全经联建元商学院、全经联至道商学院、全经联好屋商学院、全经联绿维创景商学院共七家全经联企业商学院。
全经联商学院
芮飞燕-、（即北京中科皮肤医院好不好治疗白癜风中药配方
