图：主要物流地产商中国市场份额概览
数据来源：公开资料，中国指数研究院综合整理
现代物流关系到你我生活的方方面面，它集仓储、服务于一体，包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体，信息化、网点化的配送中心每时每刻都在为我们提供着高质高效的收发储存服务……中国指数研究院通过对国内大型物流地产商进行调研交流，分析了当前中国物流地产面临的机遇与挑战，并对选址拿地、运营、盈利模式等企业关心的问题进行了分析与探讨。
当前中国物流地产，蓝海or红海？
从美国发展经验来看，物流地产在其高端制造业快速发展时期兴起，在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。
当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长；主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在7%-8%左右的区间；现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。
从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。
可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。
物流地产怎么做？
在此，我们将通过解析占据中国较大市场份额的物流地产商，对物流地产涉及的选址拿地、运营环节等进行解析。
图：普洛斯全球净资产分布分布图
数据来源：中国指数研究院整理
图：嘉民全球资产分布图
数据来源：中国指数研究院整理
随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，形成了多股力量布局中国物流地产市场之势。有传统物流地产商如普洛斯、嘉民、宝湾、宇培等物流巨头，纷纷将中国作为主战场；也有传统房企如万科、绿地和碧桂园等通过多渠道布局物流地产，如万科在年引入黑石集团作为战略投资伙伴，成立物流地产公司；还有金融机构如美国的厚朴基金、香港的RRJ以及新加坡的淡马锡等投资中国物流市场；更有电商如京东、阿里等也将物流地产作为一个重要的布局点，如阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式，建造现代化仓储设施，建立一张能支撑十万亿在线零售总额开放的社会化智能物流网络。
图：主要物流地产商的区域性分布
数据来源：中国指数研究院整理
在哪布局？
在国内外一致看好中国物流地产市场的同时，在哪布局？这是他们首要解决的问题，并不是所有的区位都适合。物流项目选址，不仅是投资建设以及运营管理全过程的起始环节，更是决定项目成败的关键因素。
我们通过对国内市场份额前十物流地产商进行分析发现，一线城市周边卫星城以及一带一路沿线城市是其首选。一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺，而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比，且租金未必低，利于承接核心城市外溢需求，因此大多物流地产商将“立足二线，服务一线”为其布局策略。
图：潜力物流园区分布图
数据来源：中国指数研究院整理
拥有便利的交通作为重要支撑的城市也是重要考量因素。便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路以及机场等。通常以下城市会蕴含较多机会：一线城市的卫星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、长三角的无锡等；一带一路起点的西安；处于交通大动脉且人均可支配收入较高的成都、南京、沈阳、杭州等。这些城市往往处于“八纵八横”大通道、港口等交通便利之地，且处于消费聚集地，对于物流地产商来说无疑是最佳之选。
?
图：仓储物品各种业态
数据来源：中国指数研究院整理
不同行业对物流地产选址有不同要求。比如医药产品对环境要求比较高，仓储需要满足温度、湿度以及空气净化等多方面的要求，而对租金敏感度相对较低，对物流地产的开发建设要求较高；冷链仓储宜首选区域或城市的交通枢纽，因为良好的低温环境是保持冷藏冷冻类食品鲜美的重要保障，贮藏、运输及销售各个环节始终需要良好的低温环境，否则货物可能在运输途中变质。
目前主流的拿地方式有：①以房企、电商等为代表的行业龙头，由于较早布局物流地产，积累了一些行业经验，并借助自身行业品牌优势，有助于提升政府认同。②以华南城等为代表的企业，通过招拍挂等方式获取土地。③以普洛斯等为代表的外商，主要以合资、战略合作、入股及公开竞地等方式获取土地。
?
图：普洛斯通过多种方式获取土地
数据来源：普洛斯白癜风有妙方北京哪个白癜风医院最好
