据数据显示，我国年各类物流园区数共计家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市个，县级市和县个，市辖区个，合计个。
我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。
因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。
1、宏观经济环境与市场客户需求
在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点：
宏观经济环境分析
一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市（地区）层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。
当地城市产业结构分析
一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。
市场需求分析
当地物流需求是产地物流？如果是，那么主要企业是谁？主要产品是什么？或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？还是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求？
2、实地市场调研
考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
周边主要产业（工业）园区
即对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策等。
周边物流园区及其入驻企业
包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。
潜在客户需求
具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。
3、项目战略定位的客观基础
城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。
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区位优势
具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质，目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。
宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。
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交通优势
根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。
4、项目的具体战略定位和规划
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。
把握物流园区项目战略定位，主要是以下三个方面：
基本战略定位
即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位，客户定位，产品定位，品牌定位等。
功能确定以及空间布局
项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。
具体规划设计
包括建筑形态、道路规划、景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。
5、确定项目的开发和盈利模式
大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。
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土地规划
物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要（国家规定物流用地比照工业用地），可以根据实际情况申请部分市场（商业）用地。
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开发原则
正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理。
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经营模式
物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。
6、后期运营管理服务
物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。
园区公共服务体系
包括5个方面：
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专业物业管理
如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。
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一体行政服务
包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可等。争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。
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企业管理服务
因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。也可以推荐社会机构长期合作。
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业务整合服务
为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。
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物流金融服务
包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。
物流信息服务平台
包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。
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